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Le tableau de remboursement est un document obligatoire du code de conduite et fait partie intégrante de chaque offre de prêt. Cela permet à l'emprunteur de comprendre comment fonctionne son prêt et de savoir où se trouve le remboursement du prêt.
Le montant des intérêts et le coût de l’assurance-crédit, clairement indiqués dans ce document, lui permettent de mesurer le coût total de son emprunt.
Reste à savoir comment lire un plan de prêt hypothécaire et quels sont les leviers possibles pour réduire le coût total de votre prêt?

Qu'est-ce qu'un plan d'amortissement?

Définition du tableau d'amortissement

Le plan d'amortissement (également appelé «plan de prêt» ou «plan de remboursement» ou «plan d'amortissement») est nécessairement communiqué à l'emprunteur au moment de l'offre de prêt hypothécaire par l'établissement prêteur. Il s’agit d’un plan comptable et financier qui permet à l’emprunteur éventuel d’obtenir une vue d’ensemble du prêt, avec un résumé des caractéristiques du prêt, à savoir le coût total du prêt, assurance comprise, mais sans frais de dossier (le devrait être).
Ce document suit de manière chronologique les progrès, les paiements mensuels et la dette hypothécaire sur la durée du prêt. Par conséquent, en possession de cette annexe, l’emprunteur est en mesure d’accepter ou non l’offre de prêt.
Nous parlons de rembourser un prêt, car l’emprunteur qui utilise un prêt à taux fixe avec des paiements mensuels constants remboursera progressivement l’argent que la banque lui a prêté, à savoir le capital. Chaque mois, il a besoin d’un peu moins d’argent à sa banque.
En général, le tableau de remboursement fourni avec l'offre de prêt est préliminaire, car l'hypothèque ne sait pas toujours exactement quand la première échéance arrive. Si cette date est définie, la banque publie à nouveau votre calendrier de remboursement final.
Votre banque créera deux tables de remboursement si votre prêt immobilier est complété par un prêt supplémentaire (y compris un prêt employeur de 1% ou un prêt sans intérêt). Vous pouvez facilement demander à votre banque d’avoir un seul plan de paiement qui inclut ces fonctionnalités.

Une obligation légale d'informer:

Fournir au client un plan de remboursement de l'offre de prêt est une obligation légale d'information que l'établissement prêteur ne peut éluder pendant un emprunt hypothécaire: le client doit être en mesure d'évaluer correctement et complètement le montant de son obligation lors de l'octroi du prêt. Ainsi, la jurisprudence appelle l'obligation d'information précontractuelle envers le banquier.
L’article L312-8 du code de la consommation français dispose: "(L’offre) contient un schéma d’amortissement des offres de prêts à taux d’intérêt fixe, dans lequel la répartition du prêt est indiquée pour chaque remboursement à terme entre principal et intérêts.".
Si le prêteur ne le faisait pas, il assumerait sa responsabilité civile et commerciale et risquerait des poursuites de la part de l'emprunteur.

A quoi sert le plan d'amortissement?

Un outil de comparaison pour différentes offres de prêt

Le plan de remboursement sert de référence pour comparer les offres de prêt de plusieurs banques. Les paiements mensuels sont connus à l'avance jusqu'à la dernière échéance. Ce document donne à l'emprunteur une visibilité comptable.
Il sera en mesure de visiter plusieurs établissements de crédit et de comparer le coût de chaque offre de prêt et le coût des paiements mensuels afin de faire la meilleure offre possible.

Planifiez les conditions de prêt à venir

Vous avez la lisibilité sur les paiements mensuels futurs, de sorte que vous pouvez planifier votre budget financier sur la durée de votre prêt hypothécaire. Selon votre situation et en consultation avec votre banque, vous pouvez augmenter vos paiements mensuels afin de réduire la période de remboursement ou suspendre votre prêt hypothécaire pendant quelques mois si vous rencontrez des difficultés financières temporaires. En cas de suspension des remboursements, les mensualités sont indiquées dans votre plan d'amortissement.

Afficher la partie du capital remboursé ou dû

Après avoir payé chaque versement mensuel, vous savez quel solde rembourser.
En utilisant ces données, vous pouvez explorer différentes solutions pour optimiser le coût total de votre prêt immobilier: en renégociant votre prêt immobilier, en rachetant un prêt ou en demandant un transfert d'assurance prêt hypothécaire, vous pouvez réduire considérablement les coûts.

Il est intéressant, si un remboursement prématuré devait avoir lieu

Pour revendre votre bien ou rembourser votre solde auprès d'une autre banque pour obtenir un taux d'intérêt inférieur, vous pouvez utiliser le capital restant pour calculer le montant de l'IRA (remboursement anticipé) afin de rembourser le prêt. Vérifiez à l'avance si c'est dans votre cas. intéressant est d'activer cette opération. De cette manière, vous pouvez déterminer le montant que vous disposerez après la vente de la propriété et après le décaissement du solde de votre prêt.

Que comprend un plan d'amortissement?

Un tableau d'amortissement se présente sous la forme d'un tableau résumant les principales caractéristiques du prêt. Cela indique donc ce qu'il en coûte pour rembourser intégralement le prêt.

Obligations légales via l'UNICEF (European Standarded Information Sheet)

Présence des colonnes suivantes:
La date ou le nombre d'échéances: est le nombre de périodes de remboursement du prêt hypothécaire, c'est-à-dire la périodicité du remboursement, qui est le plus souvent mensuelle mais peut aussi être annuelle.
Le montant du terme: soit la part du capital remboursée régulièrement à chaque terme.
Le montant de l'intérêt: Il s'agit du paiement de l'intérêt que le banquier a tiré à chaque échéance en rapport avec la rémunération du capital emprunté.
Le montant en principal remboursé à cette date d'échéance: il s'agit de la somme de la partie amortie du capital, des intérêts et des assurances à payer à chaque échéance.
Le coût de l'assurance de l'emprunteur lorsque vous souscrivez à la banque prêteuse: Si tel est le cas, vous disposez d'une assurance calculée sur le capital emprunté, celle-ci reste stable tout au long du prêt.
Cependant, vous êtes libre de déléguer votre assurance (c.-à-d. Affecter votre preneur d'assurance à des groupes bancaires avec un assureur externe). N'hésitez pas à jouer à la compétition! Vous pouvez non seulement épargner beaucoup, mais vous pouvez également souscrire une assurance en fonction du capital restant, dont les cotisations diminuent chaque année. Dans ce cas, votre assureur vous proposera un régime d'assurance indépendant, qui devra être ajouté au coût de votre prêt hypothécaire.
Capital résiduel: Il s'agit du montant restant à amortir sur les versements consécutifs restants. En d'autres termes, le montant du prêt restant est remboursé après chaque versement mensuel.
Présence des lignes suivantes:
Autant de lignes que de délais.
Un sous-total par an.
Une ligne supplémentaire à la fin du tableau indique clairement le coût total du prêt.
À savoir:
Il peut y avoir un délai "zéro": il correspond au déblocage des fonds avec les coûts correspondants.
L'ordre des colonnes n'est pas fixe et peut varier d'une institution à l'autre
Comme le prêt immobilier est un prêt amortissable, cela signifie que l'emprunteur voit le capital amorti augmenter progressivement jusqu'à l'échéance, tandis que le montant des intérêts bancaires diminue.

Le premier processus du plan d'amortissement

Il est courant que son montant soit différent des autres versements futurs simplement parce que cette première période de remboursement a une durée variable, contrairement à la périodicité standard définie par le calendrier (généralement mensuel). En d’autres termes, si la première échéance n’est pas exactement un mois après la date de libération des fonds, les intérêts seront augmentés ou diminués proportionnellement à la période écoulée entre la libération des fonds et la date de remboursement du premier. La maturité.
Si le délai entre la suspension du bloc et le paiement du premier versement mensuel est le suivant:
Moins de 30 jours: le premier paiement n'est pas calculé pour un mois complet.
Si le notaire est signé le 10 janvier et que le premier versement mensuel est effectué le 5 février, le délai de 25 jours ne sera pas suffisant, la date d'échéance sera le 5 mars.
Ce premier versement mensuel du 5 mars comprend, en plus des taux d'intérêt standard pour la période du 5 février au 5 mars, des intérêts calculés pour la période du 10 janvier au 5 février. C'est ce qu'on appelle les lentilles intercalaires. Ce ne sont pas des coûts supplémentaires, mais simplement la conséquence d'un retard dans les remboursements.
Les taux d’intérêt intermédiaires servent à ajuster le montant de la première échéance, de sorte que le tableau de remboursement précédemment fourni par la banque prêteuse soit respecté pour le remboursement de toutes les autres échéances.
Plus de 30 jours: Si vous signez l'acte le 10 janvier et remboursez votre premier solde le 10 février, le délai entre les deux dates est suffisant (30 jours), vous n'avez donc aucun intérêt intermédiaire à payer.

La dernière échéance du plan d'amortissement

Le montant du dernier versement est souvent différent des autres.
Cela est dû à l’arrondissement du montant nécessaire pour calculer le montant du versement mensuel et au calcul du montant des intérêts pour chaque terme.
La différence maximale entre le dernier et les autres délais est de (nombre de délais) x 1 cent.
Certaines banques auront le bon goût de vous remercier pour cette petite différence.

Exemple de plan d'amortissement

Par exemple, vous empruntez 109 000 € sur 20 ans à un taux de 1,40% (voir les taux hypothécaires en temps réel) et une assurance-crédit à un taux d'intérêt de 0,80% (taux des taux hypothécaires). l'assurance de la banque, l'assurance d'une délégation dans le cas d'un emprunteur malade étant en grande partie divisible par 2).

Réduisez le coût total du crédit avec les informations du tableau d'amortissement

Évitez les prêts à taux variable (ou à taux variable)

La conclusion d’un tel prêt peut entraîner une hausse ou une baisse du taux d’intérêt en fonction des modifications d’un indice de référence prévu au contrat. Le montant des paiements mensuels peut donc augmenter ou diminuer à sa discrétion.
Bien que les offres d'emprunts à taux fixe doivent être assorties d'un plan d'amortissement, cette provision pour emprunts à taux variable n'est pas contraignante, car il est difficile dans ces circonstances de fixer le montant dans un plan d'amortissement et les conditions de remboursement de l'emprunt.
Toutefois, dans le cas d’une offre de prêt à taux variable, "un avis indiquant les conditions du changement de taux d’intérêt et un document d’information avec une simulation de l’impact de" ajouteront une variation de ce taux d’intérêt en termes de paiements mensuels, de durée du prêt et du coût total de l’emprunt. Cette simulation ne représente pas un engagement du prêteur vis-à-vis de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à leur impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du prêt. "(Article L312-8 du Code de la consommation).
Attention, il est expressément précisé que cet avis est à titre informatif uniquement et que la banque ne lie pas!

Prise en compte des intérêts des emprunts à long terme (sur 20 ans)

Pour un prêt à long terme, le taux d'intérêt global est souvent plus élevé.
Le plan d'amortissement est un outil précieux pour vous aider à déterminer le taux d'intérêt total sur la durée du prêt. Avec le même taux d'intérêt, plus le prêt est long, plus le taux d'intérêt total est élevé.
Voici un exemple: pour un emprunt de 100 000 dollars, il est préférable d’accepter un taux d’intérêt de 1% sur 20 ans plutôt qu’un taux inférieur de 0,9% sur 30 ans.

Pour un remboursement anticipé, un prêt à long terme n’est pas avantageux.
À propos, si vous envisagez un remboursement prématuré, la transaction ne sera pas à votre avantage si le prêt est à long terme. En fait, le remboursement de votre emprunt repose principalement sur les intérêts. Comme l'intérêt sur le capital restant dû est calculé chaque mois, plus vous payez d'avance pour rembourser le prêt, moins vous payez d'intérêts tous les mois. Si vous revendez votre propriété après quelques années, moins de 10 ans, vous avez déjà remboursé la majeure partie des intérêts, ce qui représente une grande partie du coût de votre emprunt.
Pour comparer le coût de votre prêt hypothécaire, nous vous recommandons d’effectuer des simulations avec notre outil en ligne:
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Louez votre assurance-crédit pour réduire les coûts de 50% en moyenne

Si vous avez besoin d'une assurance emprunteur bancaire pour accepter un prêt immobilier, vous pouvez librement déléguer votre assurance. Cela signifie que vous pouvez choisir votre assurance-crédit et que vous n’êtes pas obligé de le faire, signez un contrat avec l’Assurance emprunteur que votre banque vous propose systématiquement (Loi Lagarde, 2010). En fait, cette banque d’assurance est beaucoup plus chère, de plus, leur couverture est souvent inférieure à celle de l’assurance externe.
Veuillez noter que si vous souhaitez contracter une assurance externe, la banque ne pourra en aucun cas facturer de frais, sans parler des conditions de votre offre de prêt, à savoir du taux d'intérêt proposé et de toutes les conditions du prêt. en amont.
Une assurance externe permet de réaliser en moyenne 50% de l'épargne pour le preneur d'assurance par rapport au coût des contributions d'assurance de la banque. De plus, les contributions calculées sur le capital dû sont, contrairement à ce que suggère votre banque, dégressives. Si vous optez pour un assureur externe, vous recevrez un régime d'assurance indépendant, qui devra être ajouté au coût de votre prêt immobilier.
Vous pouvez maintenant effectuer une simulation en 2 minutes, les prix sont librement accessibles et vous recevrez une offre sur mesure:
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Exemple de différence de coûts d’assurance entre la conclusion d’une assurance bancaire et une assurance externe:

Banque assurance: taux de 0,80%

assurance externe (= délégation d'assurances): taux de 0,30%

Utilisez notre calculatrice d'assurance crédit

Pouvez-vous changer votre preneur d'assurance au cours du prêt?

Vous avez conclu un contrat avec l’assuré de la banque et notez sur votre tableau d’amortissement que les montants sont plus que cohérents? Heureusement, de nombreuses lois ont libéralisé le marché de l'assurance emprunteur au profit des emprunteurs:
Votre prêt hypothécaire a une échéance inférieure à un an: (Loi Hamon, 2014) Vous avez un an après avoir reçu le prêt, l'opportunité, à tout moment et sans prendre en compte l'équivalence de modification des garanties gratuites des frais d'assurance-crédit.
Cela signifie qu'au moment où vous négociez le prêt commercial, vous pouvez accepter les exigences de votre banquier et accepter l'assurance-crédit qu'il vous impose. Une fois que l'hypothèque a été obtenue, vous pouvez rapidement changer l'assurance des économies très importantes.
Votre prêt hypothécaire a une échéance supérieure à un an: (Loi Sapin 2, 2017) Cette première année de prêt a expiré et, depuis le 1er janvier 2018, tous les emprunteurs peuvent modifier leur assurance prêt hypothécaire chaque année et gratuitement à la date anniversaire de la signature de leur offre de prêt. Il suffit d'observer une indication de 2 moins et le principe d'équivalence des garanties.

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