Le marché du logement étudiant connaît un fort déséquilibre entre offre et demande en France, avec seulement 350 000 logements disponibles pour plus d’un million d’étudiants en recherche chaque année. La population étudiante, dépassant 3,1 millions en 2024, a augmenté de 20% depuis 2010. Les CROUS ne couvrent que 5 à 10% des besoins, créant une tension sur le marché locatif privé. Cette pénurie est estimée entre 250 000 et 400 000 places. Les petites surfaces offrent les meilleurs rendements dans les villes universitaires, avec des taux variant entre 3% et 8% selon les localités. L’investissement en logement étudiant peut se faire via l’achat direct d’un bien meublé ou l’investissement en résidence étudiante avec services. Le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants pour les propriétaires.
Le marché du logement étudiant: une opportunité d’investissement
Lorsque j’ai commencé à visiter les options d’investissement immobilier, le secteur étudiant m’a rapidement interpellée par son potentiel. Et pour cause: nous faisons face à un marché structurellement déséquilibré. Avec plus de 3,1 millions d’étudiants en France et une augmentation constante de cette population (+20% en dix ans), la demande ne cesse de croître.
Ce qui rend cet investissement particulièrement attractif, c’est la pénurie chronique de logements étudiants. Les CROUS ne couvrent que 5 à 10% des besoins, laissant un million d’étudiants chercher chaque année un toit dans le parc privé. Cette situation limite considérablement les risques de vacance locative, un souci majeur pour tout investisseur.
Le potentiel de rentabilité d’un investissement meublé étudiant varie selon les villes, mais reste généralement attractif. J’ai observé que les petites surfaces (studios et T1) offrent les meilleurs rendements au mètre carré, particulièrement dans certaines villes moyennes à forte concentration estudiantine:
- Mulhouse affiche des rendements exceptionnels de 12,64%
- Saint-Étienne suit avec 11,07% et des prix attractifs (1464€/m²)
- Perpignan (8,91%), Troyes (8,86%) et Le Mans (8,27%) complètent le top 5
- D’autres villes comme Limoges, Valenciennes, Nancy et Brest offrent des rendements entre 4,7% et 5,7%
En revanche, les grandes métropoles comme Paris (2,5%), Lyon (2,8%) ou Bordeaux présentent des rendements plus modestes en raison de prix immobiliers élevés. C’est pourquoi je recommande souvent aux investisseurs débutants de se tourner vers les villes universitaires de taille moyenne, où l’équation prix d’achat/loyer est plus favorable.
L’emplacement reste le critère numéro un dans ce type d’investissement. La proximité des campus, l’accès aux transports en commun et la présence de commerces sont déterminants pour attirer les étudiants. J’ai vu des propriétaires perdre en rentabilité simplement parce que leur bien, bien que moins cher à l’achat, était mal situé par rapport aux besoins spécifiques de cette population.
Stratégies d’investissement et avantages fiscaux du LMNP étudiant
Deux approches principales s’offrent aux investisseurs souhaitant se positionner sur le marché du logement étudiant. La première, que j’ai personnellement privilégiée pour plusieurs de mes projets, consiste à acheter un bien en direct pour le louer meublé. Cette option offre une plus grande liberté de gestion et permet d’optimiser les revenus, notamment en pratiquant de la location saisonnière pendant les vacances universitaires.
La seconde approche consiste à investir dans une résidence étudiante avec services. Cette formule séduit particulièrement les investisseurs recherchant une gestion déléguée, avec un ticket d’entrée moyen de 70 000 à 80 000€. Les loyers sont généralement garantis même en cas de vacance, avec un rendement net entre 3,5% et 4,5%. Pourtant, la dépendance au gestionnaire constitue un risque non négligeable.
| Type d’investissement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Achat direct pour location meublée | Liberté de gestion, loyers plus élevés, valorisation à la revente | Gestion plus prenante, turnover important |
| Résidence étudiante avec services | Gestion déléguée, loyers garantis, services inclus | Dépendance au gestionnaire, risque de faillite, revente parfois difficile |
L’un des atouts majeurs de la location meublée pour étudiants réside dans sa fiscalité avantageuse. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes possibles:
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers pour des recettes inférieures à 77 700€ (seuil 2024)
- Le régime réel, permettant la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien et du mobilier
J’ai opté pour le régime réel pour mes investissements, car l’amortissement permet de neutraliser partiellement ou totalement l’imposition des revenus locatifs. Un avantage non négligeable qui améliore significativement la rentabilité nette.
La location meublée offre également une flexibilité appréciable avec des baux plus courts: bail de 9 mois spécifique aux étudiants ou bail mobilité de 1 à 10 mois pour une location temporaire. Cette souplesse permet d’ajuster les loyers plus régulièrement et de s’adapter aux évolutions du marché.
Les villes où investir et les perspectives pour 2025
L’année dernière, j’ai accompagné un couple dans leur premier investissement étudiant à Saint-Étienne. Le choix de cette ville n’était pas anodin: avec un rendement net proche de 7% et des prix au mètre carré très accessibles, elle représente une opportunité idéale pour débuter. Je constate que les investisseurs expérimentés diversifient leur portefeuille en ciblant plusieurs villes universitaires moyennes plutôt qu’une seule grande métropole.
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier étudiant en 2025, certaines tendances méritent votre attention. La baisse progressive des taux d’intérêt devrait faciliter l’accès au crédit, tandis que les prix immobiliers semblent se stabiliser après trois années de baisse. Ces conditions créent un contexte favorable pour les nouveaux investisseurs.
L’augmentation prévue du nombre d’étudiants continuera de renforcer la demande, creusant encore l’écart avec l’offre disponible. Le gouvernement a d’ailleurs prévu un déploiement de 5 milliards d’euros dans le cadre du plan France 2030 pour soutenir les programmes neufs destinés aux étudiants.
Un assouplissement possible de la législation sur les « passoires thermiques » pourrait également impacter positivement le marché, en permettant à certains biens anciens de rester sur le marché locatif moyennant des améliorations énergétiques modérées.
Pour ceux qui cherchent à combiner rentabilité et sécurité, les villes comme Nancy ou Brest présentent un excellent compromis. Dans ces agglomérations, le remboursement du crédit peut être équivalent voire inférieur au loyer perçu, ce qui est particulièrement intéressant dans une optique d’investissement pour son propre enfant étudiant. J’ai récemment visité plusieurs biens à Nancy et constaté que le marché y reste dynamique, avec un bon équilibre entre demande estudiantine et offre de logements à acquérir.
En résumé de mon analyse, investir dans un bien meublé pour étudiant reste une stratégie pertinente en 2025, particulièrement dans les villes universitaires moyennes offrant le meilleur équilibre entre prix d’achat, demande locative et rendement. La clé du succès réside dans un choix judicieux de l’emplacement, une gestion adaptée et l’optimisation fiscale via le statut LMNP.
